面包財經(jīng) 作者：面包財經(jīng)
來源：面包財經(jīng)（ID：mianbaocaijing）
安居客集團（以下簡稱“安居客”或“公司”）于2021年4月8日向港交所遞交了上市申請，美銀證券、中金公司、瑞信為聯(lián)系保薦人。公司上市募集資金將投資于技術實力及產(chǎn)品開發(fā)、拓展新房交易服務業(yè)務、投資及收購、償還長期貸款等。
2020年，受銷售及營銷開支、財務成本增加等因素影響，安居客增收不增利。面對增長壓力，公司持續(xù)加碼新房交易服務業(yè)務，向房產(chǎn)信息交易綜合服務平臺轉(zhuǎn)型。然而，面對新房交易領域具有明顯規(guī)模和先發(fā)優(yōu)勢的龍頭企業(yè)貝殼，安居客的轉(zhuǎn)型能否成功仍有待觀察。
銷售費用等因素拖累 2020年增收不增利
安居客通過旗下平臺安居客及58房產(chǎn)提供新房和二手房在線營銷服務。以2020年收入計算，公司的線上房地產(chǎn)營銷市場份額達到67%。艾瑞咨詢數(shù)據(jù)顯示，公司平臺2020年第四季度平均移動月活躍用戶量達到67.0百萬。公司平臺累計擁有付費經(jīng)紀人超過72.6萬。
招股書顯示，姚勁波、Nihao Haven、Quantum Bloom及58同城是安居客的控股股東，合計持有安居客上市前超過五成的股份。其中，58同城是安居客的母公司，于2020年完成美股私有化，安居客是其房地產(chǎn)業(yè)務板塊。其他股東中，騰訊、華平投資也持股較多，分別持有安居客上市前14.1%和7.9%的股份。
2018年至2020年，安居客實現(xiàn)營收從62.16億元上升至80.52億元，年均復合增長13.81%。公司2020年的營收增速約為6.24%，明顯小于2019年的營收增速21.93%。
除了營收增速放緩，安居客2020年利潤出現(xiàn)下滑。數(shù)據(jù)顯示，公司2020年實現(xiàn)經(jīng)調(diào)整年內(nèi)利潤（剔除基于股份的薪酬、物業(yè)及設備及使用權資產(chǎn)折舊以及無形資產(chǎn)攤銷等因素的影響）為21.04億元，同比減少近兩成。研究發(fā)現(xiàn)，銷售及營銷開支、金融資產(chǎn)的信貸虧損撥備、財務成本增加等均是導致公司增收不增利的重要原因。
招股書顯示，安居客2020年產(chǎn)生銷售及營銷開支35.95億元，同比增長21.0%，增速大幅高于同期的營收增速。公司2020年還產(chǎn)生金融資產(chǎn)信貸損失津貼1.34億元，同比增長147.8%，原因主要為貿(mào)易應收款項增加。此外，公司2020年的財務成本達到2.07億元，相比2019年的1.2百萬元大幅增長，原因為因分擔58同城有限公司貸款項下的長期債務而產(chǎn)生的利息開支。
安居客的收入來源主要包括兩部分，分別是在線營銷服務以及交易服務。在線營銷服務收入主要來自于就二手房為房產(chǎn)經(jīng)紀品牌及經(jīng)紀人提供營銷服務，以及為房地產(chǎn)開發(fā)商的新房提供廣告及促銷服務，這也構成了公司最主要的收入來源，2020年營收占比達到96.9%。
交易服務則主要來自于從開發(fā)商賺取的新盤銷售傭金，2020年貢獻收入2.28億元，營收占比2.8%。可以看到，安居客的營收高度依賴于在線營銷服務。
由于在線營銷服務市場規(guī)模相對較小且安居客已經(jīng)占據(jù)大部分市場份額，公司需要尋找新的增長點。目前，安居客其正計劃從一家在線營銷服務提供商向房產(chǎn)信息交易綜合服務平臺轉(zhuǎn)型，重點發(fā)力方向正是新房交易服務。艾瑞咨詢數(shù)據(jù)顯示，2020年中國房產(chǎn)服務平臺營銷服務收入約為117億元，而來自新房銷售的交易服務收入達到996億元。
招股書顯示，安居客于2019年通過愛房擴展新房交易服務，并于2020年12月全資收購愛房。公開資料顯示，愛房通過經(jīng)紀品牌及經(jīng)紀人促成開發(fā)商新房銷售。2020年，愛房實現(xiàn)交易總量653億元，同比增長282%。
此外，安居客還在2019年投資房產(chǎn)經(jīng)紀SaaS提供商巧房，并于2020年12月實現(xiàn)全面合并。巧房為經(jīng)紀品牌及經(jīng)紀人提供基于云計算的定制化SaaS解決方案。
作為新進入者，安居客的新房交易服務業(yè)務目前明顯落后于同行業(yè)龍頭企業(yè)貝殼。后者于2020年8月登陸美股上市，目前市值約為600億美元。
貝殼最新披露的2020年財報顯示，貝殼平臺2020年產(chǎn)生交易總額（GTV）達3.50萬億元，其中來自于新房的交易總額達到1.38萬億元，遠高于同期愛房的交易總額653億元。此外，貝殼2020年新房交易服務產(chǎn)生的收入達到379.38億元，達到安居客當年整體營收的4.7倍。
2021年4月10日，市場監(jiān)管總局對阿里巴巴集團在中國境內(nèi)網(wǎng)絡零售平臺服務市場實施“二選一”壟斷行為作出行政處罰，金額達到182.28億元。當日，安居客董事長兼控股股東姚勁波發(fā)微博表示：房產(chǎn)交易領域有更明目張膽的二選一包裝成自愿，強烈呼吁國家反壟斷罰款貝殼40億（4%標準）；58安居客今年將作為挑戰(zhàn)者全面進入新房交易領域。
新房交易服務領域的競爭呈愈演愈烈的趨勢。然而，面對具有明顯先發(fā)和規(guī)模優(yōu)勢的貝殼，安居客能否搶占更大的市場份額仍有待時間驗證。
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