作者:蘇建紅
來源:地產(chǎn)資管網(wǎng)(ID:thefutureX)
中國不動產(chǎn)行業(yè)已由“增量時代”轉(zhuǎn)為“存量時代”。面對前景廣闊的存量不動產(chǎn)市場,眾玩家滿世界挖掘資產(chǎn)。但看的多,下注則慎之又慎。原因在于擔心退不出去。細數(shù)這幾年的大宗交易市場,尤其是商辦領(lǐng)域,一年也成交不了幾單。每一個交易都讓圈內(nèi)人咀嚼議論許久。
近日,遠洋資本有限公司(下稱“遠洋資本”)旗下城市更新基金實現(xiàn)首個項目——北京鉆石大廈項目順利退出,收購方為安獅資產(chǎn) (ACR Asset Management)。遠洋資本再一次用成功退出的項目案例證明其在“募投管退”閉環(huán)運作上的能力。
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投資:價值增值型及機會型策略
最近幾年,遠洋資本根據(jù)市場變化,一直調(diào)整投資策略。其對投資項目的要求十分清晰,即在合適的時機找到資產(chǎn)優(yōu)良的項目,如具有增值潛力的物業(yè)或挖掘不良資產(chǎn)。
遠洋資本奉行“買入—修復(fù)—退出”的投資模式,相比培育期的物業(yè),遠洋資本更關(guān)注一線或強二線城市商辦市場中成熟的能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)物業(yè),通過提高杠桿、更換管理團隊等手段低成本修復(fù)物業(yè),然后在短期內(nèi)出售給保守的長期持有人,為投資人創(chuàng)造良好回報。
遠洋資本2017年收購中銀資產(chǎn)包項目,就是一個成熟項目案例。6個子項目即北京硅谷亮城4號樓、北京鉆石大廈、上海大寧商業(yè)廣場、上海海興廣場、成都華敏翰尊大廈、沈陽百利保大廈。
該資產(chǎn)包所含項目總建筑面積約20萬平方米,平均出租率接近80%,資產(chǎn)包內(nèi)各項目均為成熟經(jīng)營狀態(tài),擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流。這些交易由設(shè)立在境外的附屬公司以股權(quán)交易形式完成。

北京鉆石大廈
北京鉆石大廈位于中關(guān)村軟件園,園區(qū)在云計算、大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)金融、人工智能等方面形成全國領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)集群,是新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)高端專業(yè)化園區(qū)和北京建設(shè)世界級軟件名城核心區(qū)。物業(yè)產(chǎn)權(quán)建筑面積約為2.3萬平方米。
與新技術(shù)新產(chǎn)業(yè)結(jié)合,做出合理估值是遠洋資本投資較為關(guān)注的特征。在經(jīng)濟下行時把握投資機會,占據(jù)核心城市商辦資源,提高資本回報率,是遠洋資本獨到投資眼光及專業(yè)投資能力的體現(xiàn)。除了資金量占用較大的持有型物業(yè)投資,遠洋資本實際上還較早地在股權(quán)投資領(lǐng)域?qū)Α暗禺a(chǎn)+”賽道進行了布局。
02
募資:多樣化金融產(chǎn)品設(shè)計
不動產(chǎn)資管的一大核心能力是強大的募資能力和全過程金融產(chǎn)品的設(shè)計能力,對照“融、投、管、退”的全價值鏈路徑,將業(yè)務(wù)周期長短組合,股債權(quán)形式靈活配置,進行多樣化的金融產(chǎn)品布局和主動管理,推動不動產(chǎn)價值提升,獲得高安全邊際。
回看融資成本,中銀資產(chǎn)包項目整體收購成本較低,有一定增值空間,這也是遠洋資本看中項目的重要原因。項目團隊為該資產(chǎn)包量身定制了“境外借款、內(nèi)保外貸”的資產(chǎn)包整體融資方式,確保資管全周期兩個初始環(huán)節(jié)的順利展開,這也導(dǎo)致了退出時增值幅度較高。
遠洋資本還輔以股權(quán)投資來為產(chǎn)業(yè)鏈賦能,為運營能力提效,帶來的直接效果是物業(yè)租金乃至整體投資回報的提升。
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投后:通過更新和再運營實現(xiàn)資產(chǎn)增值
不動產(chǎn)運營收益偏低是無法繞過的一個難點。造成租金收益率低的一個重要原因是資產(chǎn)價格增長速度超過租金收益增速及運營收益增速,往往呈現(xiàn)不對稱現(xiàn)象。
在投后管理上,遠洋資本認為,持有型不動產(chǎn)運營的核心在于控本增收,一切工作就是為了最終實現(xiàn)凈坪效的提升,也就是營運凈收入NOI的提升。遠洋資本的優(yōu)勢是在于依托集團全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢和自帶的地產(chǎn)基因,面對綜合性商辦項目,輕重并舉,優(yōu)勢畢現(xiàn)。
在價值提升上,遠洋資本根據(jù)項目特點,一早便明確了“整合關(guān)鍵要素、聚焦價值提升”的大方向。具體運營過程中,遠洋資本對現(xiàn)有租戶需求和之前物業(yè)管理中的問題進行收集。然后團隊通過定期分析項目運營情況,與收購目標進行對比,在商業(yè)定位、物業(yè)運營、更新改造、營銷策劃、租金提升、社群運營等領(lǐng)域多措并舉,進行一系列租賃策略調(diào)整,控本增收,實現(xiàn)科技企業(yè)整體承租,促使基金已投物業(yè)在出租率、平均租金等指標上均實現(xiàn)進一步優(yōu)化,獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流,資管周期閉環(huán)格局已初步顯現(xiàn)。顯然,鉆石大廈項目也是通過“管”這一環(huán)節(jié)使資產(chǎn)價值得到有效提升。
04
退出:精準預(yù)判市場 把控時機
華爾街有句名言——“只要有穩(wěn)定的現(xiàn)金流,就把它證券化”。投融管退,在國內(nèi)最難的就是“退”,這已經(jīng)成為判斷資管公司綜合實力強弱的重要衡量指標。
即便建立了所謂的退出體系,即便足夠了解項目本身,但由于外部因素變量多——比如宏觀環(huán)境、大資本市場冷暖等等,都可能讓退出成為比投資還難先驗的事情,因而退出的不確定性仍有很多。
一般情況下,北京項目整體退出渠道更多以大宗交易收購為主,這樣方能實現(xiàn)收益率的最大化。遠洋資本城市更新基金于2018年12月正式設(shè)立,認繳規(guī)模約為50億元人民幣。
此次北京鉆石大廈項目順利交割,依托合理投資估值、退出時機的精準把握,對交易價格和對手的把控,以及覆蓋“募、投、管、退”全周期的閉環(huán)資管操盤手法,在投資周期內(nèi)順利退出,成為遠洋資本在基金管理、資產(chǎn)管理方面為自身乃至同類另類資產(chǎn)管理公司提供的值得借鑒的“樣本”。
具體可歸結(jié)為租金差邏輯,低買高賣,6個項目資產(chǎn)包打包收購價劃算,最后通過運營方式處置,回籠資金時,單個項目退出溢價空間更大。
當然,北京鉆石大廈項目的退出,不是結(jié)束,而是另一個新的開始。截至目前,遠洋資本城市更新基金已投資多個位于北京、上海核心商圈的商辦物業(yè),并逐步邁入退出階段。
遠洋資本成功退出項目統(tǒng)計表一覽(不完全統(tǒng)計)
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