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最高院:銀行設立抵押時未審慎調(diào)查抵押房產(chǎn)權屬,可否定其抵押權

金融審判研究院 金融審判研究院
2021-08-13 14:23 8685 0 0
銀行作為專業(yè)的金融機構,應對抵押房產(chǎn)的出租情況進行現(xiàn)場調(diào)查,以查明抵押物是否存在真實權利人,從而避免錯誤接受已出售房屋作為抵押物。

作者:初明峰王瑞珂張款

來源:金融審判研究院(ID:jrspyjy)

本判決雖出自最高院,但筆者并不認可該裁判觀點,題目和裁判概述均是根據(jù)判決觀點予以提煉,不代表筆者觀點,僅供讀者訴訟和討論參考,詳見實務分析。

裁判概述

銀行作為專業(yè)的金融機構,應對抵押房產(chǎn)的出租情況進行現(xiàn)場調(diào)查,以查明抵押物是否存在真實權利人,從而避免錯誤接受已出售房屋作為抵押物。因此,如抵押物權屬存在爭議,銀行未能證明其對案涉房屋權屬的調(diào)查盡到了專業(yè)金融機構審慎、合理的注意義務,認定銀行對案涉房屋不享有抵押權并無不當。

案情摘要

  1.  2014年8月20日,農(nóng)行伊犁分行與永成公司簽訂《流動資金借款合同》,約定永成公司向農(nóng)行伊犁分行借款18000000元,同日,農(nóng)行伊犁分行與永成公司、錦城公司、李永軍、李雙恕簽訂了《抵押合同》,分別以其“自有”房產(chǎn)為借款提供抵押擔保。

2. 2015年,案外人周俊玉等人均以錦城公司已將上述房屋出售給其為由起訴錦城公司,后法院均作出生效判決要求錦城公司配合辦理爭議房屋的產(chǎn)權備案登記手續(xù)。但錦城公司在將上述房產(chǎn)向農(nóng)行伊犁分行辦理抵押登記之前一直未履行上述判決確認義務。

3. 2017年3月27日,農(nóng)行伊犁分行因借款合同違約提起訴訟,訴求償還借款本息并對抵押房產(chǎn)優(yōu)先受償。一、二審法院均判決農(nóng)行伊犁分行對錦城公司提供的房產(chǎn)不享有抵押權,農(nóng)行伊犁分行向最高院申請再審。

爭議焦點

農(nóng)行伊犁分行在對案涉房屋是否享有抵押權?

法院認為

錦城公司與周俊玉等人簽訂了房屋買賣合同,雖未辦理過戶登記,但周俊玉等人已經(jīng)支付價款并實際占有房屋。農(nóng)行伊犁分行自認錦城公司向其提交的抵押物清單載明前述案涉房屋處于出租狀態(tài)。在房屋被他人占有使用的情形下,作為專業(yè)金融機構,農(nóng)行伊犁分行應當對房屋的出租情況進行充分的現(xiàn)場調(diào)查,以查明出租人是否是錦城公司,抵押物是否存在真實的權利人,從而避免錯誤接受已出售房屋作為抵押物。本案農(nóng)行伊犁分行未能提交證據(jù)證明其對案涉房屋進行了審慎調(diào)查,故其未盡到專業(yè)金融機構審慎、合理的注意義務,原判決認定農(nóng)行伊犁分行對案涉房屋不享有抵押權并無不當。該分行申請再審的理由不成立,本院不予支持。

案例索引

(2019)最高法民申2834號

相關法條

《中華人民共和國民法典》

第三百一十一條 無處分權人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的,所有權人有權追回;除法律另有規(guī)定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權:    

(一)受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意;

(二)以合理的價格轉(zhuǎn)讓;    

(三)轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記,不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。    

受讓人依據(jù)前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權的,原所有權人有權向無處分權人請求損害賠償。   

當事人善意取得其他物權的,參照適用前兩款規(guī)定。

《最高人民法院關于適用《中華人民共和國物權法》若干問題的解釋(一)》(已失效)

第十五條 受讓人受讓不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時,不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權,且無重大過失的,應當認定受讓人為善意。   

真實權利人主張受讓人不構成善意的,應當承擔舉證證明責任。

第十六條 具有下列情形之一的,應當認定不動產(chǎn)受讓人知道轉(zhuǎn)讓人無處分權:   

(一)登記簿上存在有效的異議登記;   

(二)預告登記有效期內(nèi),未經(jīng)預告登記的權利人同意;   

(三)登記簿上已經(jīng)記載司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動產(chǎn)權利的有關事項;   

(四)受讓人知道登記簿上記載的權利主體錯誤;   

(五)受讓人知道他人已經(jīng)依法享有不動產(chǎn)物權。   

真實權利人有證據(jù)證明不動產(chǎn)受讓人應當知道轉(zhuǎn)讓人無處分權的,應當認定受讓人具有重大過失。

實務分析

本案是否存在其他影響法官自由心證的情形,筆者無從得知。但從文書中記錄的查明事實和說理分析來看,不能說服筆者。主要是以下幾個方面:

首先,按照一審判決認定的事實,法院判決錦城公司需就案涉抵押房產(chǎn)系向周俊玉等人配合過戶,該判決是行為的給付判定而非物權確認判定,在此情形下,周俊玉等人應當僅對錦城公司享有合同債權,并不能基于判決對案涉房產(chǎn)主張享有物權。錦城公司對案涉爭議房產(chǎn)的抵押行為應屬有權處分,本案抵押權銀行無以“善意取得制度”裁判其能否取得抵押權的余地。本案最高院雖未明確“善意取得”規(guī)則的法律適用,但觀其說理部分應為如此,此系筆者不認可本案判決原因之一。

其次,假使本案周俊玉等人對爭議抵押房產(chǎn)享有事實物權,而抵押人屬無權處分,筆者認為在考察抵押權銀行的“善意”標準時仍然失之過嚴。關于“善意取得”制度中“善意”的認定標準問題實務中一直存在爭議。按照原《物權法》解釋的認定標準為“受讓人受讓不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時,不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權,且無重大過失的,應當認定受讓人為善意”,并且十六條以列舉的方式表明了相對人非“善意”的情形,但審判實務對此標準的把握仍難統(tǒng)一。按照《物權法》解釋的理論,本案中的銀行一方至少對抵押人的抵押處分行為系無權處分不是明知的。那么我們只討論銀行在放款期間是否對抵押物的審查中無重大過失?有學者認為對相對人是否“善意”的認定標準可以區(qū)分“民事”與“商事”主體的不同而作不同認定,多數(shù)認為銀行作為專業(yè)金融機構有能力更加嚴格地審查抵押物權屬的具體狀況,故而苛以銀行較重的審查義務,筆者認為不妥。首先在交易中不應單純以哪一方的“審核”能力來確認其應負的義務,這本身就有違公平;其次將本應系原權利人或案外相關權利人通過自身行為可以避免的錯誤表征(如通過及時變更登記、異議登記、預告登記等行為來防止此類事情的發(fā)生),通過強加給交易相對人來嚴格審查其錯誤之原因,更是有違公平;再次銀行是從事專業(yè)化抵押貸款服務的盈利性金融機構,如果善意標準過于嚴苛,將導致銀行的信息成本驟增,銀行可能會將此類成本分攤到其他并不存在疑點的不動產(chǎn)抵押貸款交易之中,最終影響到普通貸款者的權益。最后關于實務中有些“錯誤表征”難以窮盡其可能性(比如共同共有的可能性),讓本身不了解內(nèi)情的抵押權人方來窮盡調(diào)查,明顯不合理。故而筆者認為作為“交易”相對人的銀行,在“善意”認定的標準上不應對其苛之過嚴。此系筆者不認可本案判決的原因之二。

即便如此,從銀行角度分析為避免實務中的不必要“對抗”,建議銀行在不動產(chǎn)抵押登記辦理實務中仍應審慎對待,筆者總結(jié)了以下幾點,供銀行從業(yè)人員參考:

1.審慎審查動產(chǎn)抵押物的權利證書及其他有效的權屬證明文件和相關資料、是否存在共有關系人;

2.審核放貸時,審慎核實動產(chǎn)抵押物的對外法律關系(如買賣關系、承租關系、借用關系等);

3.鑒于動產(chǎn)抵押不以轉(zhuǎn)移占有為表征,故銀行還可向借款人提供聲明書、保證書或保證條款、承諾等。

最后,鑒于實務中上述問題較為多見,已經(jīng)造成審判標準的混亂,希望最高院出臺相對可操作性的規(guī)則,以解交易雙方行為之惑。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“金融審判研究院”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有,未經(jīng)授權,請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

原標題: 最高院:銀行設立抵押時未審慎調(diào)查抵押房產(chǎn)權屬,可否定其抵押權

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    蔣陽兵

    蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務。聯(lián)系電話:18566691717

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    劉韜

    劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業(yè)領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結(jié)構設計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業(yè)務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務、新三板法律業(yè)務、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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