作者：CRIC克而瑞物管

來源：丁祖昱評樓市（ID:dzypls)

2021年以來，物管行業(yè)在經(jīng)歷了階段性上市潮后加速發(fā)展，掀起收并購熱潮，且熱度由年初持續(xù)至今，僅11月前3天內(nèi)就發(fā)生四起主要收購事件，交易金額超過25億元。頭部物管企業(yè)開始尋找合適收購機會，以收購全部或部分股權的方式擴大規(guī)模。

克而瑞物管不完全統(tǒng)計，截至2021年10月底，上市物企共披露122起收并購事件，多集中在三季度，收并購事件共披露54起，遠超第一季度和第二季度。

此外，根據(jù)已披露金額的收并購事件進行統(tǒng)計，前三季度物管行業(yè)收并購金額已超過320億元，其中三季度并購市場交易額再創(chuàng)新高，總交易額達到167億，僅9月份就達到135.7億元。

圖：2020年-2021年三季度并購總額

 數(shù)據(jù)來源：克而瑞物管

截止2021年10月底，單筆并購金額超過10億元的共有6起，其中4起由碧桂園服務發(fā)起。

通過收購藍光嘉寶，碧桂園服務成為國內(nèi)在管規(guī)模第一大的上市物業(yè)公司。隨后，碧桂園服務對富力物業(yè)的百億收購，創(chuàng)造物業(yè)史上“最貴”的收購案。碧桂園服務方面認為，收購事項將進一步擴大該集團業(yè)務的規(guī)模和覆蓋范圍，促進集團社區(qū)增值服務及其他服務的發(fā)展，尤其促進商業(yè)物業(yè)管理的發(fā)展。

表：2021年部分物業(yè)服務企業(yè)超10億的收購事件

綜合來看，物管行業(yè)收并購主要呈現(xiàn)三方面特征：其一，規(guī)模物企收并購動作更為頻繁，且力度更大，例如融創(chuàng)服務、碧桂園服務等；其二，被收購方不乏自然人或較小規(guī)模的合伙企業(yè)，這意味著物管行業(yè)的部分中小規(guī)模企業(yè)正在被加速出清，行業(yè)加速整合提升，更趨專業(yè)化；其三，通過收并購突破技術壁壘，向相關多元業(yè)務延伸，拓展并完善業(yè)務結構。

物管行業(yè)收并購潮再現(xiàn)，其背后邏輯本質是物企規(guī)模擴張與戰(zhàn)略發(fā)展需要。 

房地產(chǎn)行業(yè)融資收緊的大環(huán)境下，疊加物管行業(yè)政策利好，行業(yè)迎來收并購窗口期，在資本不斷涌入并篩選優(yōu)質標的的背景下，出于提升市占率、彎道超車、提升競爭力等目的，物管企業(yè)兼并、收購現(xiàn)象不斷涌現(xiàn)，行業(yè)加速整合、分化。

從物管企業(yè)角度來看，收并購有利于規(guī)模擴張與戰(zhàn)略發(fā)展。去年，融創(chuàng)福服務、世茂服務等物管企業(yè)通過收并購把握市場機遇，實現(xiàn)營收及在管面積規(guī)模的同步大幅提升。

與此同時，通過收并購擴大規(guī)模優(yōu)勢將反哺資本市場表現(xiàn)，提升定位，獲得更高估值。

圖：2020年營收增速TOP5物管企業(yè)

注：在管面積不含第三方

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報、CRIC

此外，“補短板”也是收并購的一大內(nèi)因。今年以來物管收并購除了擴大規(guī)模外，主要集中在增值服務、城市環(huán)衛(wèi)、商管服務、技術賦能四個戰(zhàn)略方向。

此外，學校物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)、辦公物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、公建物業(yè)等，通常是物企的收并購標的。尤其是部分準入門檻較高的業(yè)務，通過收購，可以直接運用其本身較為成熟的團隊和基礎設施，拓展新業(yè)務的同時，可以避免走很多彎路，規(guī)避各種風險，使得新業(yè)務進入發(fā)展的快車道。

表：2021年物管企業(yè)主要收購戰(zhàn)略方向

數(shù)據(jù)來源：CRIC整理

隨著上市門檻的提高，更看重盈利能力，計劃上市的物管企業(yè)通過收并購有利于進一步擴大優(yōu)勢，提升定位，獲得更高估值。

擴規(guī)模是物業(yè)服務企業(yè)收并購的首要動機，規(guī)模擴張之外，物業(yè)服務企業(yè)還會通過收并購進行多元化領域的拓展，擴大經(jīng)營利潤。

但當前收并購特征比較特殊，物管企業(yè)母公司的不確定性是當下收并購的最大風險。在物管收并購窗口期，如何選擇優(yōu)質標的，如何隔離母公司風險，都是交易中需要排除的雷區(qū)。

以碧桂園服務收購富力物業(yè)為例，在交易細則中，碧桂園服務采取了分期付款、按交付進度付款、股權質押等等措施，力圖將風險控制在最低。

被收購物業(yè)企業(yè)與其原地產(chǎn)母公司或關聯(lián)地產(chǎn)公司之間的應付款也是風險點，若地產(chǎn)公司的債務危機仍未能解除，這部分款項存在壞賬的可能。

此外，投后管理是收購后長遠發(fā)展的重中之重。收并購之后，若投后整合不到位，同樣存在人才流失、服務質量下降、運營效率下降等問題。對此碧桂園、世茂服務、融創(chuàng)服務等也都提出自己的投后管理方案。

這波收并購潮的內(nèi)因很清晰，在三道紅線及融資收緊的背景下，房企籌措資金的渠道減少，融資強監(jiān)管時代下，房企遇到流動性危機，往往以出售資產(chǎn)作為融資的一種方式，而物管行業(yè)因為估值較高，出售物企就成為房企融資紆困的主要方式之一。短期內(nèi)，部分陷入現(xiàn)金流困境的房企或仍將出售旗下物業(yè)公司換取現(xiàn)金，預計接下來物管行業(yè)收并購仍會進一步加劇。

對于上市規(guī)模物管企業(yè)而言，資本加持與收并購將成為其“兩翼”，推動其擴大領跑優(yōu)勢；但與此同時，盡管物業(yè)管理為輕資產(chǎn)賽道，仍需警惕收并購過程中政府監(jiān)管、估值定價、投后管理等方面的風險。

對于中小規(guī)模物管企業(yè)而言，提升自身專業(yè)領域強項、提高運營效率、以服務贏得口碑是關鍵，在收并購市場上，更需要注重戰(zhàn)略匹配程度，或有機會抓住窗口期“彎道超車”。

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原標題： 物管行業(yè)加速整合，收并購熱潮之下仍需“冷思考”